종부세란? 과세대상자, 계산방법, 세율, 납부 기한 등 총 정리

최근 가파른 집값 상승 및 정부 정책이 바뀜에 따라, 종합부동산세(종부세) 과세대상 기준이 9억 원에서 11억 원으로 변경되었는데요. 오늘은 종합부동산세(종부세) 과세 대상(기준)과 계산방법, 계산기 활용방법에 대해 알아보겠습니다.

■ 종합부동산세(종부세)란?

일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있을 때 일정 세율에 따라 납부해야 하는 세금으로 고액 부동산 보유자에게 부과해 부동산 보유에 대한 조세 부담에 대한 형평성을 제고하고, 부동산 가격 안정을 도모 함으로써 지방 재정의 균형 발전과 국민 경제의 건강한 발전을 목적으로 2005년부터 시행되었습니다.

다시 말해 소유한 주택 + 토지에 대해 정부에서 정해 놓은 기준을 초과하게 되면 납부해야 하는 세금으로 가구 당 부과되는 것이 아닌, 인 당 과세되는 세금이라 보시면 되겠습니다.

■ 종합부동산세 과세대상

▲지방세법상 재산세 과세대상 주택
상시 주거용으로 사용하지 않고, 휴양이나 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택이기는 하지만 지방세법상 재산세를 부과할 때 고율의 단일세율(4%)로 부과하기 때문에 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다.

▲ 종합부동산세 납부 대상
종합부동산세 과세 기준일은 6월 1일로, 종부세 납부일은 12월이지만, 12월을 기준으로 판단하는 것이 아니라, 6월 1 기준으로 판단합니다.

따라서, 6월 1일에 주택을 소유한 자 중 공시 가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 경우 종부세 납부 대상이 됩니다.

* 납부 대상 정리
- 1세대 1 주택자인 경우는 11억 원 기준
- 상가 부속 토지, 오피스텔 부속, 건물 부속 토지 등의 별도 합산 토지는 80억 원 이상
- 나대지, 잡종지, 일반 임야는 5억 원 이상

참고로, 종부세는 납부서 고지 날짜 및 납부 기한이 있는데요.

▲ 종합부동산세 납부 기한
- 납부서 고지기간: 11월 1일~11월 15일
- 납부 기한: 12월 1일 ~ 12월 15일

▲ 납세 의무자
특히 주택을 과세 기준일인 6월 1일 현재 양도하는 경우 취득자에게 납세 의무가 있지만, 신탁한 주택은 위탁자에게 납세 의무가 있습니다.

	일반적인 주택 양도 시	신탁한 주택 양도 시
납세 의무자	취득자(양수인)	위탁자

▲ 신탁재산의 종합부동산세 납세 의무자

기존	개정
수탁자의 명의로 등기. 등록된 신탁 재산의 종부세 납세의무자는 수탁자	수탁자의 명의로 등기. 등록된 신탁 재산의 종부세 납세 의무자는 위탁자

기존에는 신탁 주택에 대한 종부세 납세의무자가 수탁자였지만, 2021년부터 개정된 세법에 따라 위탁자로 변경되었습니다.

그렇다면 이밖에도 올해부터 종부세는 어떻게 바뀌는지 알아보겠습니다.

■ 종부세 세율

종부세 세율은 2 주택 이하를 소유한 경우와, 3 주택 이상 또는 조성 대상 지역 내의 2 주택 이상을 소유한 경우로 나뉘게 됩니다.

▲ 종부세 세율(개인)

2주택 이하	3주택 이상 또는 조정지역내 2주택 소유
기존: 0.5~2.7% 개정: 0.6~3.0%	기존: 0.6~3.2% 개정: 1.2%~6.0%

그럼 금액 별 개인 종부세율이 어떻게 바뀌었는지 자세히 알아볼게요.

▲ 개인 종부세율(개정)

과제 표준(억 원)	2주택 이하(%)	3주택 이상 또는 조정지역내 2주택 소유(%)
3 이하	0.6	1.2
3~6	0.8	1.6
6~12	1.2	2.2
12~50	1.6	3.6
50~94	2.2	5.0
94 초과	3.0	6.0

보시는 것처럼, 2 주택 이하의 개인인 경우 세율이 0.1~0.3% 정도 올랐지만, 3주택 이상 또는 조정지역 내 2 주택 소유자 분들에겐 세율이 2배 이상 오르기도 했습니다.

참고로, 이사를 준비하시는 분들이라면, 부동산 중개수수료 또한 많이 궁금하실 것 같은데요.
올해 10월부터 중개 보수료율이 변경 될 예정이니, 궁금하신 분들은 하기 포스팅 참고하시면 될 것 같습니다.
※ 부동산 중개수수료 개편안 및 복비 계산기(10월부터 변경)

▲ 종부세 세율(법인)

기존	개정
개인법인 구분 없이 누진세율 적용 - 2주택 이하: 0.5~2.7% - 3주택 이상 또는, 조정지역내 2주택: 0.6~3.2%	법인 주택분 단일 세율 - 2주택 이하: 3% - 3주택 이상 또는, 조정대상지역 내 2주택: 6%

■ 세부담 상한

종부세가 전년도에 비해 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해, 전년도 재산세와 종부세를 합한 금액의 일정 비율을 초과하는 금액에 대해서는 과세하지 않는 세부담 상한 이라는 것이 있는데요.

▲ 세부담 상한 제도

구분	기존	개정
구분	개인법인 구분 없이 세부담 상한 적용	- 개인 세부담 상한 인상 - 법인 세부담 상한 폐지
2주택 이하	150%	150%
3주택 이상	300%	- 300% - 법인보유 주택: 세부담상한 폐지
조정대상 지역 내 2주택	200%	- 300% - 법인보유 주택: 세부담상한 폐지

기존에는 조정대상 지역내 2 주택자에겐 200%, 3 주택 이상은 300%가 적용되었지만, 개정안은 모두 300%로 동일하게 변경되었으며, 법인 보유 주택은 세부담 상한을 폐지하였습니다.

■ 부부 공동명의 1 주택자 공제

기존	개정
- 부부 공동명의 1주택자는 각각 주택을 소유한 것으로 보아 기본공제 6억원씩 적용 - 단, 장기보유 세액 공제나, 고령자 세액 공제 적용 불가능	- 부부 공동명의 1주택자에 대해 1세대 1주택으로 간주하여 11억원 공제 및 세액 공제 적용

기존에는 부부 공동 명의로 1 주택을 보유한 경우 인당 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수 있는 대신 장기보유 세액 공제나 고령자 세액 공제를 받지 못하는 불이익이 있었는데요.

올해부터는 공동명의 1 주택자는 기존대로 인 당 6억 원씩 총 12억 원을 공제받거나 9억 원을 공제받고 장기보유 세액공제나 고령자 세액공제를 받는 방식 둘 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다.

■ 1세대 1주택자 세액공제 확대

또한, 올해부터는 1세대 1 주택자의 세액 공제가 확대되었는데요.

기존	개정
- 1세대 1주택자 세액 공제 - 고령자 세액 공제: 10~30% - 장기보유 세액 공제: 20~50% - 공제 한도: 70%	- 세대 1주택자 세액 공제 확대 - 고령자 세액 공제: 20~40% - 장기보유 세액 공제: 20~50% - 공제한도: 80%

고령자 세액 공제는 기존 10~30%에서 20~40%로 확대되었습니다.
기존 산술 세액의 70% 였던 고령자 세액 공제와 장기보유 세액 공제를 합한 공제 한도도 올해부터는 80%까지 공제가 가능하도록 개정되었습니다.

개인과 법인 구분 없이 기본 공제 6억 원이 적용되는 것은 법인 주택분 기본 공제 6억 원은 폐지되고, 법인이 조정대상 지역 내 신규 등록한 임대주택은 종부세가 과세됩니다.

■ 종부세 계산 방법

종부세는 내가 소유하고 있는 집 값이 11억 원이 넘는다고 모두 부과 대상은 아니며, 공시 가격을 알아야 정확한 종부세율을 알 수 있는데요.
그럼 지금부터 종부세 계산방법에 대해 알아 보겠습니다.

1. 종부세 과세 표준= (공시 가격 - 공제액) x 공정 시장가액 비율

연도	공정 시장가액 비율
2021	95%
2022	100%

2. 종합부동산 세액= 종부세 과세 표준 X 세율

3. 총 납부 세액 = 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액

▲ 고령자 및 장기보유자 종부세 세액공제 표

고령자 공제율		장기보유 공제율
나이	세율	기간	세율
60~64	10%	5년~10년 미만	20%
65~69	20%	10년~15년 미만	40%
70세 이상	30%	15년 이상	50%