집을 구매하기 위해 주택담보대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR에 한 번쯤은 들어보셨을 것 같은데요.
여러분은 이 용어에 대해 정확한 의미를 알고 계신가요?
부동산 정책 때문에 뉴스나 기사에도 정말 많이 나오는데요. 오늘은 주택담보대출이 무엇인지 관련 용어에 대한 뜻과 DTI 계산기로 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
사실 우리 가까이에 실생활에서도 많이 듣는 단어라서 상식으로 알고 있어야 하는 내용인데요.
특히, 주택을 구입하려고 예산을 짜고 있는 분들이라면 무조건 적으로 숙지하고 있으셔야 합니다.
주택담보대출이란?
사실상 LTV, DTI, DSR 이런 용어들은 경제 용어라기 보단 실질적으로 사용되는 용어인데요.
우리가 집을 살 때 대출받아서 구매하잖아요? 물론 대출 없이 살 수도 있지만,, 일단 이 3개의 용어는
대출할 때 쓰는 용어라고 보시면 됩니다.
먼저 대출의 종류는 크게 2가지로 나눠볼 수 있습니다.
바로 신용대출과 담보 대출입니다.
신용 대출
신용 대출은 담보 없이, 개인 신용 상태를 바탕으로 대출을 받는 걸 말하고요.
대신에 이자율이 담보 대출에 비해 더 높습니다.
또한, 돈 빌리는 사람의 개인 신용평가 점수, 직업, 재산, 대출 여부 등 경제적 상황에 따라 대출 이자는 변동될 수 있습니다.(담보대출도 영향이 있음)
(주택) 담보대출
1. 집을 사기 위해 새로 살 집을 담보로 대출하는 경우
2. 사업 자금, 결혼자금, 생활자금 등 현금이 필요할 때 내가 이미 소유한 집을 담보로
대출을 받을 수도 있습니다.
물론 신용 대출을 이용할 수도 있지만, 한도가 많지 않고, 금리가 담보대출보다 높습니다.
당연히 금융권에서는 담보를 잡아놨기 때문에 신용대출에 비해 이자가 낮습니다.
주택담보대출 용어 정리
LTV: Loan To Value ratio(대출 가능 한도율)
실제 담보의 가치 대비 내가 받을 수 있는 대출의 비율을 말합니다.
예를 들어 내가 1억짜리 아파트를 구매한다고 했을 때 LTV가 40% 라면 4000만 원까지 대출이 가능하다고 보시면 됩니다.
하지만, 여기서 주의할 게 있는데요.
주택 가격에 따른 대출금의 비율이 아닌, 담보 가치에 따른 비율입니다.
예를 들어 내가 집을 2억에 샀다 할지라도, 담보가치는 2억 원을 다 쳐주지 않습니다.
부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가하게 되는데 내가 2억에 집을 샀지만, 대출 당시에 1.5억으로 가치를 평가해줬다고 하면 평가 금액인 1.5억의 40% 인 6000만 원을 대출받을 수 있다는 겁니다.
여기서 주택 가격의 100%가 아닌 40%, 50%, 60% 이렇게 일부만 대출해주는 이유가 있는데요.
예를 들어서 만약 내가 1억짜리 집에 살고 있는데, 1억을 대출받았다고 가정해 볼게요.
하지만, 주택은 가격 변동이 있습니다. 만약 경제 상황이 안 좋아져서 내 집 가격이 8000만 원이 돼버리면 은행에선 2천만 원을 손해를 보게 됩니다.
내가 1억 대출을 받았는데 떨어진 집값은 올라갈 기미가 전혀 없고, 집을 팔아도 대출을 다 못 갚는 상황이 오게 될 수 있는데요.
이럴 경우, 대출받은 '나' 대출 해준 '은행' 모두 피해를 보게 됩니다.
이후에는 은행이 담보를 가지고 경매에 내놓게 되는 돼요.
그럼 은행 입장에선 또 비용이 발생하게 되고, 경매로 집을 판다 하더라도 제 값을 받지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.
때문에, LTV를 적용해서 집값의 일부 금액만 대출을 해주는 거라고 보시면 되겠습니다.
원래 LTV는 돈을 빌려주는 금융기관의 자산 건전성에 초점을 두고 나온 개념인데요.
2000년대 초반 부동산 대책을 발표하면서 새롭게 나온 용어로, 정책을 통해 부동산 가격도 잡고, 금융기관의 건전성을 확보하기 위한 규제로 적용되기 시작되었다고 합니다.
참고로 일본의 부동산 버블 당시, 일본의 LTV는 120%까지 였다고 하네요.
사실 요즘엔 부동산 규제가 더 강화되면서, 조정 및 규제 지역의 경우 40~50% 이하의 LTV가 적용되고 있으니 내 집 장만 하기가 여간 어려운 게 아닙니다.
DTI: Debt To Income ratio(총부채상환비율)
LTV로 한도가 결정되면, 그건 최대한도이며, 그만큼 다 해준다는 건 아닙니다.
LTV 다음에 적용을 하는 게 바로 DTI인데요.
나의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액으로 내가 1년 동안 버는 돈 중에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚아 나가느냐라고 보시면 될 것 같아요.
쉽게 말해 대출(빚)을 갚을 수 있는 능력, 빌려준 돈을 갚을 수 있는지 평가하는 지표라 보시면 돼요.
현재 연봉은 어떻게 되는지, 다른 대출은 추가로 얼마나 있는지 등을 따져 봅니다.
예를 들어, 내 연봉이 1억이고 DTI가 40% 조건이라면 연 4000만 원까지 대출이 가능합니다.
대출 한도가 4천만 원까지 나온다는 말이 아니고, 내가 1년 동안 갚아야 할 대출 원금 + 이자가
4천만 원이 넘으면 대출을 안 해준다는 겁니다.
은행에서는 절대 무리해서 돈을 빌려주지 않기 때문에 조건이 까다롭게 제약사항이 많습니다.
정리해서 말씀드리면, 담보가 있다 하더라도 돈 빌려주는 사람의 경제적 능력을 보고, 갚을 수 있을 정도로만 빌려준다는 거라고 보시면 됩니다.
또한, DTI는 은행에 가면 은행원이 계산해 주지만, 요즘 시대가 너무 좋아서 우리가 스스로 계산해 볼 수 있습니다.
DTI 계산기 활용하기(링크 참조)
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/dti
보시는 것처럼, 연소득 5000만 원 기준으로 3억을 대출받는다고 가정했습니다.
- 대출 기간은 360개월(30년)
- 기존에 대출받은 금액(마이너스통장) 2000만 원, 그리고 마통의 이자율 2.5%
- 대출금 3억에 대한 이율 2.2%로 설정
이렇게 입력하신 후 'DTI 계산' 버튼을 클릭해 주시면, 아래와 같이 계산 결과를 보실 수 있습니다.
DTI 결과가 34.2%로 나온 걸 확인하실 수 있습니다.
또한, 한번 계산한 결과는 저장해 둘 수 있으며, 대출 금액 및 이율 숫자를 변경하여 입력하시면 추가로 계산이 가능하여 조금 전에 계산한 결과와 비교해 보실 수도 있습니다.
이처럼, DTI는 주택 구입 예산에 대한 계획을 세울 때, 스스로 어느 정도 갚을 수 있는지 계산해
볼 수 있으니까 대출 신청 전에 여기서 가볍게 조회해 보시고 가시면 도울이 될 것 같습니다.
DSR: Debt Service Ratio(총부채 원리금 상환비율)
이건 생긴 지 얼마 안 된 건데요.
DTI랑 비슷한 건데 우리의 숨통을 더 조이는 제도라고 보시면 됩니다.
DTI는 이미 가지고 있는 다른 대출도 입력하잖아요.
근데 DSR은 이번에 받을 주택담보 대출 원리금이랑 기대가 대출 원리금까지 합친 겁니다.
때문에 아까 DTI 대출 계산기에 넣고 결과를 눌러보면 DSR이 40%가 넘게 됩니다.
결론적으로 말씀드리면, DSR로 계산할 경우 대출이 덜 나오게 됩니다.
요즘엔 보수적으로 하는 경향이 있어서, 은행 방문 전에 내가 보다 정확히 예상을 해보려면
DSR로 계산하는 게 좋을 듯싶습니다.
물론, 대부분의 주택담보대출은 LTV, DTI만 적용하고, DSR은 참고만 한다고 합니다.
전체적으로 정리해 보면 금리가 내려갈수록 대출 한도는 올라가고, 대출 기간이 길수록 한도는 올라간다고 생각하시면 될 것 같네요.
이렇게 주택담보대출이 뭔지, DTI 계산기를 활용한 계산 방법, LTV, DSR에 대한 용어를 알아봤는데요.
제 글이 도움되셨다면, 공감 부탁드리겠습니다.
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