양도소득세율 자동계산, 비과세 요건, 다주택자, 등 총 정리

2021년 6월 1일부로 양도소득세 및 종합부동산세가 인상되었는데요. 지난 시간은 종부세에 대해 자세히 알아봤고, 오늘은 양도세란 무엇인지, 양도세 과세 대상과 양도세율, 양도세 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

■ 부동산 양도소득세(양도세) 뜻 & 과세 대상

부동산 양도소득세는 과세대상 자산을 양도하는 경우 양도 차익에 대해 부과되는 세금을 말하는데요.

쉽게 말씀드리면, 주택을 구매했다가 일정 기간 뒤에 팔면 집값이 오를 때 대부분 차익이 발생하잖아요?.

이 차익에 부과되는 세금을 양도소득세(양도세)라고 합니다.

▲ 양도세 과세대상

혹시, 주식 하시는 분 들 중 주식 양도세에 대해 궁금하신 분은 다음 포스팅을 참고하시면 될 것 같아요.

▲ 양도세 비과세

양도세 비과세는 1가구 1 주택자가 주택을 구입한 후 2년이 지난 후 양도할 때 세금을 내지 않도록 비과세 해주는 혜택인데요.

하지만, 아무리 1가구 1 주택자라고 해도 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있습니다. 비과세 혜택은 9억 원까지 이기 때문인데요.

만약 내가 보유하고 있는 집이 9억을 초과하게 된다면 초과 금액에 대해 양도세를 납부해야 합니다.

때문에 서울에 거주하시는 분들은 평균 집값이 10억 원 정도 이기 때문에 대부분 양도세를 납부해야 된다고 보시면 될 것 같습니다.

▲보유 기간 별 양도세율

그동안에는 1년 미안의 집을 보유하고 있다가 팔면 양도세율이 40% 였는데, 현재는 70%까지 오르게 되었습니다. 또한, 1년 이상~ 2년 미만의 주택은 60%가 적용이 됩니다.

그러니까 2년이라는 짧은 기간 동안 집을 샀다가 파는 건 거주 목적이기보다는 단기 거래, 투기 성격이 강하다는 뜻이기 때문에 세금을 더 많이 걷겠다는 정부의 정책 의도라 보시면 되겠습니다.

양도세의 경우 보유 기간 동안 발생한 양도 차익에 대해 과세되기 때문에 세금 부담이 클 수밖에 없는데요. 2021년 6월 1일 이후 변경된 양도세율이 궁금하신 분은 하기 표를 참고해 주시기 바랍니다.

▲금액 별 양도소득세율표

보시는 것처럼, 주택에 대한 양도소득세율이 크게 늘어났는데요. 특히 2 주택 및 3 주택 이상인 분들 대상으로 세율이 크게 인상되었습니다.

▲ 양도세 중과 세율

양도세 중과 세율은 조정대상 지역 내 2 주택 및 3 주택 이상의 다주택자의 진입을 막기 위한 세금인데요.

만약 조정대상 지역에서 다주택자가 보유하고 있는 주택을 매도할 때 비과세 요건을 충족시키지 못할 경우 추가 세율을 더한 양도세 중과세가 부과되는데요.

상기 표와 같이 1가구 1 주택인 분들은 중과 세율에 해당되지 않으나, 2 주택자 이상인 분들에게 기본세율 + 20~30% 추가 세율이 부과 되게 됩니다.

때문에 3 주택자인 경우에 기본세율(6~45%) + 30% p 가 더해 최고 75%까지 양도세를 내는 경우가 생기게 되었습니다.

그래서 양도세가 부과되기 전에 다주택자들이 집을 급매로 내놓는 경우도 있어 집값이 떨어질 거라고 예상했지만, 예상과는 달리, 매물을 아예 내놓지 않거나 증여하는 경우가 늘어나는 현상이 발생하고 있습니다.

▲ 단기 보유세율 인상

일반적으로 주택을 2년 이상 보유 및 거주해야 세금을 납부할 필요가 없는데요. 하지만, 2년 미만 보유 후 해당 주택을 매도할 경우 양도세를 부담해야 합니다.

보유기간	기존		개정
보유기간	주택/입주권	분양권	주택/입주권	분양권
1년 미만	40%	* 기타지역 기본세율 - 1년 미만: 50% - 2년 미만: 40% - 2년 이상: 기본세율 * 조정대상지역: 50%	70%	70%
2년 미만	기본세율		60%	60%
2년 이상	기본세율		기본세율	60%